开云 开云体育官网开云 开云体育官网开云 开云体育官网近年来，中国房地产市场经历了一系列的变革和调整。一方面，在“两集中”、“三道红线”等政策因素的影响下，房企转型进入新阶段，如何缓解流动性压力成为“危险”房企亟待解决的问题。另一方面，行业信心处在低位、市场需求和购买力不足，在这种情况下对房企“降库存、促回款”提出了更高的要求。

　　政策层面的不断收紧，市场逐渐回归理性，房企在开发上也日趋谨慎。这些变化导致存货规模持续下降，开发中存货占比降至六年来新低。本文将以80家典型房企[1]作为研究样本，从存货规模、存货结构、存货周转率等方面进行分析，探讨当前房地产市场的存货状况和发展趋势。

　　新开工以及施工面积都同比负增长。根据统计局数据，2023年1-8月累计新开工面积63891万平方米，同比增速为-24.4%，而2022年1-8月该值分别为（85062万平方米，-37.2%），企业新开工力度持续下滑，企业的新开工意愿仍呈现下滑的趋势，而销售端虽有所回暖，但恢复情况仍存在较大的不确定性，企业对项目新开工仍持谨慎的态度。从施工面积来看，2023年1-8累计施工面积为806415万平方米，同比增速为-7.1%，未来短期内房企整体存货规模增长乏力。

　　典型房企存货总量持续负增长，企业存货持续减少。当前市场下行预期持续，2023年上半年企业整体态度还是偏向谨慎，企业资产表持续收缩。69家典型企业2023年上半年末的存货总量12.90万亿元，较2022年末下降3.3%，存货总量持续下降。

　　各梯队房企存货均持续下降，企业缩表降库存。典型企业中，存货总量最高的4家企业是中国恒大、碧桂园、保利发展、万科地产，他们的2023上半年期末的存货总量均达到3.8万亿元以上。从梯队的存货总量增速来看，各个梯队房企的较期初增速均为负值。其中，销售规模TOP10房企降幅为1.5%，降幅最低，而TOP11-30梯队的企业降幅3.4%，30强之后的房企存货降幅在5.0%左右，中小型房企态度普遍收缩，导致存货总量下降。

　　为研究房企存货结构，我们将存货分为开发中存货、已竣工存货和其他存货三部分，其中开发中存货主要包括拟开发产品、在建开发产品等，已竣工存货包括开发产品、出租开发产品，其余均属于其他存货。一般而言，开发中存货代表企业未来可销售的货值，故开发中存货规模大、占总存货比重越高，证明企业货量越充足。与之相比，已竣工存货则代表企业较难去化的存量，越庞大的已竣工存货规模、越高的已竣工占比，会压缩企业流动性，因此存货结构的合理性、稳定性是衡量企业安全、可持续发展的重要考量标准。

　　开发中存货占比近三年连续下降，较高位降幅超3个百分点。根据对已披露存货明细的60家重点房企的监测情况来看，截止2023年上半年开发中存货占比已降至84.6%，处于近六年来的最低点，较2019年下滑2.9个百分点。

　　已竣工存货占比接近15%，到达近年来高位。作为存货构成中第二大类别，已竣工存货占比与开发中存货占比此消彼长，行业高速发展阶段，尽管竣工存货规模在不断增长，但在大幅扩张的开发中存货的衬托下，已竣工存货占比不升反降，在2019年达到近年来的最低的11.6%。2020年疫情爆发碰撞行业转型，现房库存逐渐成为挤占企业流动性的重要因素，市场信心不足、购房者观望情绪占上风的背景下，已竣工存货占比持续攀升至14.7%，如何快速变现已竣工存货已成为多数企业绕不开的“困境”。

　　仅TOP10房企开发中、已竣工存货占比优于行业平均水平，50强外房企优化空间较大。根据CRIC统计数据显示，2017-2023年上半年TOP10房企开发中存货占比始终高于行业平均水平、已竣工存货占比始终保持在行业平均水平之下，TOP11-30房企则围绕行业平均水平小幅波动，而其余梯队房企中出险房企占比较大，与行业均值存在较大差距，尤其TOP51-100、TOP100+房企出险房企占比分别为56%、46%，受制于流动性压力拿地趋紧，使得TOP51-100、TOP100+房企成为行业内偏离均值更早、更远的房企梯队。

　　开发中存货规模连续两年收缩，期内持续下降。根据CRIC监测数据来看，2023年上半年重点监测房企的开发中存货规模仍处于下降阶段，就已公布半年度存货明细的60家企业数据来看，截止年中重点监测房企开发中存货9.19万亿元，较期初降幅达到3.8%。一方面，企业拿地力度持续下滑，根据《2023上半年中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》，百强新增货值、新增土地款和新增建面均出现了不同程度的下滑，整体来看，百强新增拿地金额同比下降9%，新增拿地金额百强门槛同比下降2%；另一方面，保交付政策的持续推进，加速了在建项目的工程进度，使得部分企业将本就有限的资金更加聚焦于现有项目建设，项目结转提速。

　　从各梯队房企的表现来看，TOP10房企开发中存货规模较期初下降1.6%，是降幅最小的梯队，其次TOP11-30降幅3.2%，其余3梯队降幅均超过5%，TOP100+房企跌幅最大，达到了9.0%。随着国央企以及资金实力较强民企在本轮行业洗牌中排名进入TOP30，其优越的资金条件也为企业逆势拍地扩充土储，为增加开发中存货规模提供助力。

　　重点攻克现房库存去化，已竣工存货规模小幅回落。根据CRIC监测数据来看，2023年上半年重点监测房企的已竣工存货规模小幅回落，就已公布半年度存货明细的60家企业数据来看，截止年中重点监测房企已竣工存货1.60万亿亿元，较期初小幅下降1.8%，这是自2018年以来的首次回落。得益于房企针对已竣工库存的常态化营销，“现房节”已成为企业惯用的营销主题。根据国家统计局公布的商品房销售数据来看，2023年上半年商品房现房累计销售额同比增长13.6%，且期房与现房累计成交均价价差为2659元/平方米，较2022年底的2111元/平方米进一步拉大。如富力大同城的等项目“现房7折”的大力度折扣活动均加速现房库存出清。

　　从各梯队房企的表现来看，TOP10、TOP11-30、TOP51-100房企已竣工存货下降，十强降幅最大达到6.5%，期内保利、万科、龙湖等房企均在不同区域举办了现房去化活动，着力去化现房库存。而TOP31-50、TOP100+房企已竣工存货较期初分别提升3.3%、13.7%，尤其百强外房企受到项目去化受阻的负面影响更加显著，同时受制于较为薄弱的资金实力，难以同头部一样长期以较大折扣加速现房库存去化，导致已竣工存货规模在行业回落趋势截然相反。

　　在“保交楼”为企业第一要务的背景下，企业积极推动已售项目的竣工交付，2023年前8月全国累计房屋竣工面积43726万平方米，累计同比上升19.2%，增速走势持续强劲。单月表现来看，2023年前8月单月均实现了正向增长，8月竣工面积为5321万平方米，环比增长10.1%，持续保持较高的的竣工水平。

　　2023上半年末典型房企的加权平均存货周转率为0.26次/年，同比上升0.04次/年。房企的整体存货周转率有所上升，主要在于保交付的压力及债务压顶、降杠杆的迫切需求下，房企加快了周转速度；同时部分企业存货减值损失计提增加计入至营业成本，加上近几年高成本项目的销售及结转，使得房企存货周转率同比上升。

　　从梯队表现来看，各个梯队房企的存货周转率均实现了同比上升。其中销售规模排名TOP10房企存货周转率最高达0.32次/年，同比增加0.05次/年，TOP11-30梯队的房企也同比增加了0.05次/年，前30强房企的存货周转率增幅最大。TOP31-50梯队的房企存货周转率0.20次/年，居所有梯队中最低，较2022年中期表现也无变化。

　　由于存货中包含已售未结转部分，而这部分与预收账款相对应，故我们用“存货预收比”来推算存货的出清周期，从而判断一家房企的存货能否满足中长期稳健的发展。2023上半年市场持续下行、企业融资受限、销售遇阻等情况仍成为房企业绩增长的重要阻碍，在保交楼为第一要务的前提下，企业的销售、拿地、方面也受到较大的影响，企业的存货、合同负债规模也出现较大的波动，也进一步影响到企业未来营收结转。

　　2023上半年69家典型房企的加权存货预收比为1.98，较2022年末减少了0.05。一方面，在市场下行的情况下2023上半年新增拿地也较为谨慎，企业存货规模持续下降，2023上半年末存货规模较2022年末下降了3.3%；另一方面，由于融资承压，债务压顶的原因，企业为回笼资金持续加大销售力度，特别是大力推动滞重项目的出清，使得预收规模仍得以维持，2023上半年末合同负债较2022年末仅微降1.0%至6.51万亿元。整体来看，当前企业中长期库存去化周期有所缩短。

　　梯队表现来看，TOP10房企2023上半年末的存货预收比最低，为1.79，也是较2022年末减少最多的梯队，其较2022年末减少0.18，主要在于TOP10梯队的房企2023年上半年的合同负债水平是唯一一个上升的梯队，较2022年末上升了8.4%，同时存货规模又是减少幅度最低的梯队。排名越后的企业存货预收比越高，TOP100+梯队的房企存货预收比2.32，较2022年末增加了0.12，在市场下行的情况下，排名靠后的企业存在较大的销售去化及结转的压力，导致整体的存货去化周期拉长。

　　存货预收比变动情况来看，有48%的企业存货预收比较期初有所减少。其中存货预收比减少幅度最大的TOP10房企主要集中在央国企以及一些发展较好的民营企业。而存货预收比上升TOP10的企业来看，部分企业的销售遇阻，去化遭受困难，在此情况下，企业或需加强项目保交付以及库存出清，推动企业运转。

　　存货作为房企主要的流动性资产，其占总资产比重的波动情况反映的是企业对发展速度与发展安全性的权衡。尽管存货属于流动资产，但其变现能力较差，因此存货在总资产中的比重过高会增加流动性压力，导致企业囤积大量难以变现存货，空有存货规模。

　　存货占总资产比重较年初下降，2023年上半年比值接近53%。根据CRIC监测数据显示，在行业高负债、高周转发展阶段，尽管存货规模以20%-30%的增速扩张，存货占总资产比重维持在50%左右的水平上，随着上行周期新增地块大多结转完成且经过近两年的审慎拿地，存货占总资产比重出现下滑，2023年上半年较维持在53%的水平。

　　近七成房企存货占总资产比重下降，TOP10房企较期初下降1.1个百分点。从CRIC监测数据来看，2023年67%的重点监测房企存货总资产比重较期初下降，其中半数降幅保持在2个百分点以内，但仍有13%的房企存货占总资产占比高于65%，占比最高的企业其总资产中85%为存货。从各梯队房企的表现情况来看，TOP10房企降幅最大达到1.1个百分点，其余梯队最高涨幅仅为0.1个百分点，行业整体缩表情况明显。

　　近两年市场持续下行，企业加大了对存货跌价的计提水平。69家重点房企中的22家A股房企2023年上半年末存货跌价准备为971亿元，较2022年末减少了6.0%，虽有所下降但整体规模仍居高位，或因部分企业对此前亏损项目进行出清结算所致。在当前市场恢复持续性仍存在一定的不确定性的情况下，企业的现有存货或仍有一定减值的风险，企业应积极调整供货节奏推动滞重项目的出清。

　　此外，部分港股上市房企在年报披露了存货跌价表现情况，不过由于当前企业发布的中期业绩快报对存货跌价表现数据公布不全，所以以下针对港股企业的存货跌价表现以2022年年报披露进性分析。具体来看，我们对2023上半年销售金额TOP10房企及曾经50强的暴雷房企的年度历史存货跌价准备分别进行了统计分析，截止2022年末，中国恒大、融创中国、世茂集团、富力地产的存货跌价准备（存货减值亏损）超过百亿元，存货跌价比例分别为23.3%、5.9%、7.1%、6.4%，属于较高水平，但出险企业中4家企业2022年存货跌价比例低于3%，存货减值计提的水平仍然相对较低，企业仍有较大的计提空间。而对于销售规模靠前的龙头房企，存货跌价比例更低，如龙湖集团2022年期末没有存货减值损失，中海地产、绿城中国的存货跌价比例小于1%。

　　对比来看，当前主要是暴雷房企采取快速计提的方式，未违约的房企计提依然较慢，但事实上，面对市场下行，项目亏损是当前所有企业均面临的问题，未来企业的存货仍有较大的计提空间，对企业利润表现也将呈现较为长期的影响。

　　在当前市场恢复仍存在较大的不确定性，同时融资受阻，新一轮的偿债高峰也即将到来，市场仍在缓慢筑底过程中，企业经营及存货周转遇到较大的挑战。面对复杂的市场行情，一方面，企业应当注重存货的结构调整，加快滞重项目的出清，回流资金保证资金健康，推动保交付按质按量完成。另一方面，积极推动企业经营策略变革，通过强化优势区域、核心区域的优势保证销售增长的稳定性。此外，还可以持续加强区域市场深耕、注重产品力的提升推动市场认可度，进一步提升企业的盈利能力。

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